Купить жилье без рисков
Дмитрий Лесняк, адвокат, руководитель Адвокатского кабинета № 2075 в г. Москве
Какие риски могут возникнуть при приобретении жилья в собственность и как обезопасить себя от них?
Жилье можно приобретать или новое, или на вторичном рынке. Риски в каждом случае свои, так что стоит вооружиться некоторыми знаниями.
Новостройка
Риски тут могут быть разных типов. Во-первых, связанные с оформлением договорных отношений между покупателем и застройщиком. Чтобы обезопасить себя, следует знать, что вопросы приобретения квартиры в строящемся доме на сегодняшний день регулируются Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004. Согласно этому закону привлечение денежных средств граждан для строительства жилья допускается только или на основании договоров участия в долевом строительстве, или путем выпуска застройщиком (эмитентом) жилищных сертификатов в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах, или организациями в форме ЖСК и ЖНК в соответствии с законодательством, регулирующим их деятельность. Два последних способа привлечения финансирования от будущих владельцев квартир довольно специфичны, реже встречаются и гораздо более рискованны. Большинство добропорядочных застройщиков использует договора долевого участия. Распространенные ранее схемы продажи квартир застройщиком с использованием векселей, предварительных договоров купли-продажи, инвестиционных контрактов и т.д. являются незаконными. Если застройщик предлагает варианты, отличные от перечисленных в законе № 214-ФЗ, учтите - обман почти гарантирован. Если он уверяет, что вариант, отличный от указанных в законе, нужен для снижения цены квадратного метра (читай - для уклонения от налогов), рисковать не стоит.
Вторая группа рисков связана с нарушением сроков строительства или сдачи дома в эксплуатацию. Например, дом может быть не достроен к сроку (или строительство вообще не начато), сроки сдачи дома затягиваются на неопределенное время и т.п. К сожалению, от этих рисков застраховать себя зачастую невозможно. Даже добросовестные застройщики могут испытывать трудности, например, с финансированием, или подвергаться давлению чиновников, затягивающих оформление различных документов из корыстных соображений. Кроме того, периодическое изменение налогового и прочего законодательства иногда может подкосить порядочную компанию, и она будет вынуждена расторгнуть с клиентами договоры долевого участия с возвратом им уплаченных денег. Разумеется, обесценившихся из-за инфляции, и при этом, скорее всего, цены на жилье уже подрастут. Так что вряд ли вы сможете приобрести необходимое жилье на сумму возврата. В то же время, за просрочку в передаче квартиры Вы вправе требовать с застройщика неустойку – в размере 1/150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Например, при стоимости квартиры в 3 миллиона рублей неустойка составит 1 650 руб. в день.
Третья группа рисков может быть обусловлена задержкой оформления акта передачи квартиры (или других необходимых документов) от застройщика. Эти риски – наименее опасные. Они ведут к невозможности зарегистрировать право собственности, оформить постоянную регистрацию или иным способом распорядиться своей квартирой. Эти проблемы решаемы, и рано или поздно вы станете законным обладателем жилья.
Вторичка
Риски разнообразны, но по сути возникать они могут по двум типам причин. Первая – недостаточная юридическая осведомленность покупателя квартиры. Очень часто покупатель просто не знает, какую именно информацию о квартире и ее владельцах необходимо проверить, чтобы убедиться в юридической «чистоте» квартиры. Наиболее распространенные проблемные варианты могут быть следующие:
- неправильно (незаконно) оформленная приватизация квартиры,
- наличие в истории квартиры сомнительных сделок с участием юридических лиц, включая госпредприятия, или государственных органов,
- квартира получена по наследству, по договору дарения, по договору ренты и другим аналогичным договорам, где могут быть затронуты интересы третьих лиц,
- одним из собственников квартиры является несовершеннолетний, психически нездоровый человек, наркоман или алкоголик, стоящий на учете в ПНД, человек, отбывающий наказание, супруг, исчезнувший в неизвестном направлении и т.п.,- словом, лицо отсутствующее или недееспособное на момент заключения сделки,
- квартира находится в залоге, под арестом или служит предметом судебного спора,
- в квартире постоянно зарегистрированы лица, не являющиеся собственниками,
- несовершеннолетние дети собственника или человека, имеющего постоянную регистрацию в квартире, нигде не состоят на регистрационном учете и т.д.
Чтобы обезопасить себя от подобных рисков, помимо свидетельства о праве собственности на жилье, спросите у собственника выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры. Эту выписку вы можете заказать и самостоятельно, заплатив госпошлину.
В выписке отражается вся история квартиры, начиная с 1998 года, (с момента создания ЕГРП), этого вполне достаточно. Из реестра будет видно, была ли квартира в споре или нет, накладывались ли на нее аресты и т.п. Если вы обнаружите в истории квартиры какие-то споры, обратите внимание, сколько лет прошло с момента их возникновения. Согласно российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительнымидля применения последствий недействительности сделок, в том числе сделок с недвижимостью, - три года. Если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких сделок с квартирой не было, можно не волноваться о том, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Если вы обнаружили споры, возникшие за последние три года, просите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Иногда бывает, обычно с недвижимостью старого жилого фонда, что квартира не числится в ЕГРП. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира. Подайте запрос в департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.
Кроме выписки из ЕГРП, попросите собственника (собственников) квартиры предоставить справку их психоневрологического диспансера о том, что он (они) не состоит на соответствующем учете. Если у него есть несовершеннолетние дети – справку о том, где они зарегистрированы и так далее.
Вторая группа рисков – откровенно мошеннические действия продавцов квартиры. Например, продажа квартиры по поддельным документам, а также по доверенности лицом, не являющимся собственником, при этом собственник может быть как уже умершим, так и находиться в неведении, что его квартиру продают. Стоит учесть, что ни риэлтор, ни нотариус не проверяют документы на подлинность и не могут выступать гарантами юридической чистоты квартиры, как не делает этого и банк, если вы покупаете недвижимость по ипотеке. Поэтому стоит прибегнуть к услугам юристов, которые обратят ваше внимание на необходимые моменты, подскажут, какие документы спросить у продавца дополнительно, проверят их на подлинность или достоверность сведений.
